󸻺Ʊapp1978年9月,一个中央级别的城市工作会议上,时任中共中央副主席邓小平发问——“解决住房问题能不能路子宽些?”自此,中国从前苏联习得的住宅分配制度开始发生变化,住宅商品化逐步走进中国人的生活。

房改自1978年起缓缓推进,住房福利分配逐渐被货币化分配取代。
住房商品化的同时,房地产行业也进化成一个庞大的市场。

这个市场,之于政府,是解决邓小平提出的问题的有效手段,也是过去20年间中国经济发展的重要推动力。

󸻺Ʊapp之于普通人,它的意义更复杂些。󸻺Ʊapp一方面,人们可以自主选择改善居住条件,不再依赖于计划供给。另一方面,它也令亿万中国人背上沉重的青海快3走势图_青海快3 - 花少钱中大奖务负担。

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处理中

东中西部城市差别大

七十城广厦千万,十年价格大致上同起同落,但东中西部城市差距明显。

十年虽有多轮调控,但全国住宅均价升逾70%。

经济大环境不振所致,楼市在2008年遭遇一轮下调,其后在2011年及2014年亦经历调整期。

全国均价

全国均价环比

当前城市房价

房价上涨

房价下跌

房价持平

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数据来源:国家统计局、中国指数研究院

“市”前

北漂小章不曾想过自己能在北京买房。󸻺Ʊapp她忆起孩提时的住处,那是一个距离秦皇岛市市中心约20分钟车程的小区。󸻺Ʊapp小区里住的都是自己的同学,以及父母的同事。

90后的她自出生开始就居住在家属院,这个计划经济下的产物大多数已经看起来十分破败。上世纪80年代,她的父母在同一家铝材生产单位上班,婚后单位给分配了房子。单位的职工们都住在同一个家属院,上下班有班车接送;孩子们都在附近的学校读书,下课后又一起回到大院里。

当时还没有商品房这个概念,更遑论市场;农村里分地盖房,城镇里房子就多由单位配给。󸻺Ʊapp城里的职工虽然每月都要象征性地向单位缴纳房租,但租金与住房实际的成本相差甚远,几可忽略。󸻺Ʊapp公开资料显示,上世纪90年代的家属院每平米月租不到一元,一套房的月租仅几十元。租金与真实成本之间的落差,就由单位以及国家承担。

这是当时中国许多城市共同面临着的难题。󸻺Ʊapp原先的住房成本压力犹在,但随着改革开放,城镇人口飞速增加,住房需求亦随之放大。以秦皇岛为例,一个沿海的地级市,当年坐拥领先的新兴工业,包括能源和铝材产业,吸引许多外地企业进驻,企业招聘许多工人。解决住房压力,尤其是福利房的需求,是首要任务。


开“市”:1998年前后

中国的城镇住房如何从无到有,可以溯源至邓小平在1978年的全国城市工作会议上发放“允许私人建房”的信息,直到1998年国务院停止福利住房分配,中间相隔二十载。

这期间,虽不断有相关文件出台,但房改实质推进缓慢。󸻺Ʊapp1980年,“住房改革要走商品化的路子”的思路提上议程。其后十多年,补贴出售新建住房、租金制度改革,以及公房出售等的试点相继推出。

1994年7月,国务院一份名为《关于深化城镇住房制度改革的决定》的文件,吹响房改的集结号。这份文件亦通常被概括成“三改四建”,内容包括将落实商品房建设、建立住房公积金制度等,更写道“把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式”。这也意味着,个人对住房成本的承担将大幅提升。

中国住房结构真正的转折点发生在1998年。当年6月15日,国务院召开了全国住房制度改革工作会议,决定“在同年下半年起,停止住房实物分配,实行住房分配货币化,新建住房原则上只售不租。”进入新世纪,制度层面的福利住房分配正式成为历史,住房买卖真正成为产业。

在此之后,商品房开始大量涌现,小章所住的家属院里,许多邻居自购房屋并搬到更新的小区、更大的住房。家属院不再只是职工一同生活的地方,开始有新的租户住进来。“原住民”只剩七零八落的几户老职工,还有一些不愿搬离的老人家。

处理中

全国均价

全国均价环比

当前房价环比

各城对政策反应有快有慢

以2014年的一轮下调为例,同样面对刺激政策,一线城市率先反弹(红色方格),二三线城市普遍滞后(蓝色方格)。

图中显示,十年间市场共遇上三次调整,每次下调都有相应刺激政策出台。对比之前两次调整,2014年整体房价下调后,刺激政策在大部分城市都收效甚慢。

数据来源:国家统计局

楼市发力:1998年至2005年

住房制度改革迅速落实到地方,投资的大势亦随之席卷全国。房改元年(1998年)全国对房地产的开发投资完成额约2118亿元,其后十年间,这个数字飞速增长近十倍。[图1]

数据显示,1998至2008年间,房地产开发投资额每年增速都在20%以上。到了2008年,中国一年的房地产投资完成额已超过2万亿元。全世界人口最多的国家以最快的速度建起大批的住房,所带来的经济推动力可想而知。

这样迅猛的上升趋势一直维持至2014年,当年投资完成额将近六年前,2008年的三倍,达6.4万亿元。

彼时,房地产毫无疑问地成为地方经济的发动机。2003年,房地产行业更首度被确认为“国民经济发展的支柱产业”之一。不仅在外来人口众多,住房需求很大的大城市,即便在三四线小城,到处都是房地产大干快上的景象。

根据国家统计局数据,全国房地产业对GDP的贡献率由1998年的3.7%,至2007年达到峰值8.2%,其后稍有下滑。地方政府对土地青海快3走势图_青海快3 - 花少钱中大奖政的依赖甚深,究其原因,有学者认为有分税制度(地方税收归为中央青海快3走势图_青海快3 - 花少钱中大奖政收入的比例增加)及地方政府竞争两方面。[1]

土地青海快3走势图_青海快3 - 花少钱中大奖政渐渐衍生其他问题,其中之一是由于城市中土地的稀缺性,“地王”频出,导致最终产品——房屋价格被持续推高。价格飙升的背后,房地产的金融资产化也在推波助澜。

从1998年至2005年间,房价基本反映人民的实际消费需求;但2005年之后,市场不断地强化房地产的资产和金融属性。房价与货币供给量、银行信贷等货币变量之间的联系越来越强。[2]

房价的飙升开始衍生出社会问题,“房奴”“蜗居”等网络热词出现,折射出一股焦虑氛围——在偌大的城市里该如何寻得容身之所?

根据国家统计局数据,2000年全国的住宅商品房平均销售价格为每平方米1948元。到了2013年,这个数字已经上升逾两倍到5850元/平方米,差额达3902元/平方米。现实情况是,如果一个小康之家想买下一套100平方米的房子,这一差额将以数十倍递增。

调控之手

2005年,国务院发文指出房地产业存在的问题,包括部分地区投资性购房和投机性购房大量增加、住房供应结构不合理等。从那时起,调控房价成为经年的话题。

国务院首先在当年推出 “国八条”,以调节市场秩序的手段控制当时房价的任性上涨。在此之前,中国人民银行已通过调高房贷利率,并期望透过提高贷款成本来遏制购房需求。

翌年,“国六条”出台,加大调控力度之余,亦对房地产统计和信息披露制度定下目标,指明要增强房地产市场信息透明度。其后,调控政策依然一浪接一浪。2007年有《物权法》和“9.27”等新政出台

然而,“你调你的,我涨我的”,房价径自一路高歌猛进,并到了与普通人购买力严重不符的程度,直至2008年下半年由于经济大环境不振出现的楼价猛烈下跌。

不过,楼市翻身之快也是让人为之惊叹。根据国家统计局的70大中城市新建住宅价格指数数据,这次下行通道,由2008年8月开始,历时七个月至翌年2月。其后楼市恢复上涨之势,直到2011年末再遇一轮为期十个月的下降道通。

人们在谈论楼市时,喜用“黄金十年”来形容2003年至2013年这段时间,纵然房价经历几轮调整,但走势整体向好,甚至带动产业线下游——全国建筑业也呈现一片蒸蒸日上之景。这十年间,全国建筑业的年度利润总额翻近11倍[图2]、建筑工程产值翻7倍[图3]、建筑业税金也翻了将近7倍[图4]。这一切似乎在2014年戛然而止。房价下跌、房企利润下降,市场人士认为“黄金时代”已逝去不复返,紧接着是成本高、利润低的“白银时代”。

高价之后

土地成交、房企业绩、房价等多组不同角度的数据似乎都在响应“白银时代”的来临。国家统计局数据显示,2014年8月开始,全国70个大中城市新建商品住宅价格,同比增速开始出现负数,并持续了一年,直至2015年8月才首次由跌转正,但增速已经大不如前。价格背后,许多相关的数字一同走低。

从行业看,2014年多家龙头企业的营收、利润增速同趋放缓,低价保量的策略造成增收不增利。十家龙头房企净利率普遍下降,存货总资产比率高企。大企业尚且如此,中小房企的状况更是堪忧。

楼市遇上此轮调整之后,刺激政策连番出击。2015年出台了“330”新政,以及几度降息降准。如果单从售价走势那道微笑曲线来看,2015年房地产市场的确出现了小阳春。

只不过各线城市的表现分化严重。根据中国指数院数据,2015年前十个月,百城房价累计升幅达2.91%。然而,刺激政策似乎只在本应控制的一线城市收效。中指院统计数据显示,同期一线城市房价累计上涨11.5%,二三线城市的住宅价格则分别都录得累计跌幅0.88%。

同一时间,全国房地产总体库存在上升。国家统计局数据显示,2015年前11个月全国商品房待售面积6.96亿平方米,同比升幅达16.5%。其中,住宅待售面积4.41亿平方米,占总商品房库存的六成三。

同样面对库存压力,不同城市表现分化。易居房地产研究院监测的35个城市数据显示,三线城市的去化速度明显比一二线城市慢。2015年10月,一二三线城市的新建商品住宅库存同比降幅分别为2.7%、2.8%和0.7%。

去库存时代

上升中的库存无疑是2015年房地产市场的一个热议点。2015年,中央多次提到要化解房地产库存,此目标甚至成为中央经济工作会议为2016年定下的五大任务之一。这个为下一年经济工作定调的会议还明确要降价去库存,提出要“鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格”。

2016年春节前,央行再下调房贷首付比例,非限购城市首套首付最低两成。

数据来源:若无特别注明,均来自Wind资讯

按省份选择:

家庭月收入:

该城市买房平均所需时间

在各大城市,不吃不喝

购买一套80㎡房子平均需要时间

单位:年

房价收入比是指房屋总价与居民年收入的比值,用作衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。

数据来源:国家统计局、中国指数研究院、Wind资讯,暂时只提供国家统计局所统计的70个大中城市之数据
各城人均可支配收入(即税后收入)取2014年12月数值;各城平均房价取2015年末数值

房价远远抛离收入

房价收入比是指房屋总价(假设为80平米住宅)与居民家庭年收入的比值,用作衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。

这个数字可简单理解为,一个城市的一个处于平均收入水平的居民家庭,不吃不喝几年可以买一套该城市平均水平的80平米房子。

国内机构易居房地产研究院在2015年中发表2014年全国35个大中城市房价收入比数据,揭示哪个城市买房更难些。数据表明,2014年,尽管居民收入在增长,但是买房的难度也在增加。

该机构认为,中国城市的房价收入比应该维持于6至7的合理区间,否则可视之为泡沫区,这些城市的居民普遍都难以负担置业开支。而在国际上,普遍认为房价收入比应该在3至6倍的区间内。

易居的数据显示,越大的城市买房压力越大,深圳雄踞全国城市之首。平均而言,到2014年末深圳家庭买一套80平米的房子需要耗费一个家庭21.7年的收入,高房价绑架了许多市民的生活。

数据来源及计算方法:

• 房价环比涨跌幅数据来自国家统计局每月公布的70个大中城市新建住宅价格指数

• 由于国家统计局没有发布个别城市的新建住宅平均价格,报道中的房价数据,大部分来自中国指数研究院统计的百城新建住宅样本平均价格

• 另有少数城市不在中国指数研究院监测列表中,此类城市数据来自其他公开资料

• 百城新建住宅样本平均价格的统计始于2010年,报道中2005年7月至2009年12月的数据是基于百城新建住宅样本平均价格,以及国家统计局的70个大中城市新建住宅价格指数(环比)推算得出。故此,数值会有些许偏差

• 城市居民人均可支配收入数据来自Wind资讯